Die Einzugsbescheinigung beglaubigt, dass eine private Immobilie bezugsbereit ist. Nach eingehender Überprüfung des Zustands der Immobilie bezüglich Sicherheit, Hygiene und Solidität wird der Nachweis von der dafür zuständigen Behörde ausgestellt. Vor der Ausstellung dieser Bescheinigung sollten die betreffenden Behörden gemäβ Rechtsprechung überprüfen, ob das Gebäude mit der Baugenehmigung übereinspricht.

Die Rechtssprechung des Obersten Gerichtshof ist einstimmig der Ansicht, dass die Einzugsbescheinigung bei Immobilientransaktionen eines der Dokumente ist, die der Verkäufer dem Käufer vor Vertragsabschluss erbringen muss. Der Käufer hat freilich ein rechtmäβiges Interesse daran sich zu versichern, ob die Immobilie nutzbar und marktfähig ist. Die obengenannte Bescheinigung ist also ein notwendiger Bestandteil der Immobilie, da es direkte Folgen auf die rechtliche Verwendung der Immobilie hat.

Falls es keine anderslautigen Vereinbarungen gibt, muss der Verkäufer die Einzugsbescheinigung erbringen. Bei Verzug oder Nichterbringung hat dies Vertragsbruch zur Folge. Der Oberste Gerichtshof hat vor kurzem entschieden: “Der Verkäufer einer Immobilie für private Nutzung ist verpflichtet dem Käufer die Einzugsbescheinigung zu erbringen. Andererseits gilt die Immobilie als nicht marktfähig.” (Cass. 23. Januar 2009, n.1701)

Falls keine Einzugsbescheinigung existiert, kann die Eigentumsübertragung auch mittels notarieller Beglaubigung erfolgen, jedoch nur mit dem expliziten Einverständnis des Käufers. Ob diese Bescheinigung existiert oder nicht sollte auf jeden Fall Teil der rechtlichen Sorgfältigkeitsprüfung sein.

Avv. Giandomenico De Tullio

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