Leitfaden zum Immobilienerwerb

Umfassende Anleitung zum Immobilienkauf in Italien

Die drei wesentlichen Schritte:

  • Unwiderruflicher Antrag des Kaufs
  • Vorvertrag
  • Kaufvertrag

Haben Sie sich für ein Objekt entschieden, sollten Sie einen Rechtsberater hinzuziehen, egal, ob Sie über einen Immobilienmakler kaufen oder direkt vom Verkäufer. Der italienische Anwalt mit Spezialisierung im Immobilienrecht ist unabdingbar, er berät Sie außerdem in Ihrem Interesse. Beim Kauf einer Immobilie in Italien ist das erste Dokument, das Ihnen zur Unterzeichnung vorgelegt wird, das sog. ” proposta irrevocabile d’acquisto” (unwiderruflicher Kaufantrag), die übliche Praxis beim Kauf über Immobilienmakler. Beim Kauf direkt vom Verkäufer (Privatkauf) wird dieses Dokument hingegen normalerweise nicht verwendet. Schon aus diesem Grund sollte immer ein Anwalt hinzugezogen werden.

Durch Unterzeichnung des “proposta irrevocabile d’acquisto” wird die Immobilie für eine begrenzte Frist, normalerweise 15 Tage, reserviert. In dieser Zeit wird Ihr Anwalt, wenn notwendig mit Unterstützung eines Gutachters, die Immobilie auf Belastungen wie Schulden, Hypotheken, Beanstandungen und sonstige Rechtsansprüche prüfen. Damit wird sichergestellt, dass keine unerfreulichen und evtl. kostspieligen Überraschungen während der letzten Transaktionsphase auf Sie warten. In dieser Phase ist eine kleine Anzahlung fällig, die üblicherweise vom Immobilienmakler oder vom Anwalt verwaltet wird bis das Angebot formal durch Unterzeichnung des Verkäufers akzeptiert wurde. Bei Kaufabschluss wird diese Anzahlung als Teilzahlung des Kaufpreises betrachtet. Sollte der Verkäufer das Angebot nicht gegenzeichnen, wird Ihre Anzahlung erstatte. Wichtig zu wissen, dass das “proposta irrevocabile d’acquisto” für den Käufer nur bis zur Unterzeichnung des Verkäufers gültig ist. Mit Unterzeichnung beider Parteien wird es zum rechtsverbindlichen Vertrag.

Normalerweise werden Käufer und Verkäufer ihre Vereinbarung durch Abschluss eines “contratto preliminare di vendita” (Vorvertrag) formalisieren. Es gibt Immobilienmakler und im besonderen Privatleute, die es vorziehen bzw. empfehlen, diesen Vorvertrag nicht abzuschließen. Jedoch ist dieses Dokument äußerst wichtig, weil darin Verkaufsbedingungen im Einzelnen definiert werden. Ein weiterer Grund, die Dienste eines Anwalts in Anspruch zu nehmen, der diesen Vertrag entwerfen kann oder wenigstens sorgfältig prüfen kann, bevor Sie ihn unterschreiben.

Einer der wichtigsten rechtlichen Punkte des Vorvertrags ist die Anzahlung (caparra confirmatorio), die üblicherweise min. 10% des Kaufpreises ausmacht. Diese Anzahlung wird nicht zurückerstattet, wenn Sie ohne gültigen Rechtsgrund aus dem Vertrag aussteigen. Ändert jedoch er Verkäufer seine Meinung, muss er nach italienischem Recht die gesamte Anzahlung erstatten. Sie haben weiterhin das Recht, einen Betrag in Höhe der Anzahlung beim italienischen Gericht einzuklagen.

Im Vorvertrag setzen die Parteien außerdem das Datum für die Liegenschaftsübertragung vor einem öffentlich bestellten Notar fest.
Der Notar hat nach italienischem Recht die Befugnis, Verträge zur Liegenschaftsübertragung für rechtsgültig zu erklären. Er darf auch alle Gebühren für Registrierung und Grundsteuern erheben und relevante Recherchen bzgl. der Liegenschaft durchführen. Wenn Sie vorher einen Anwalt zu Rate gezogen haben, werden Sie in dieser Phase sicher nicht mit Überraschungen rechnen müssen. Der Notar soll absolut neutral und unparteiisch sein im Rahmen der Transaktion. Deshalb kann er nicht den Anwalt ersetzen, der im Interesse des Käufers berät. Der einzige Weg, die absolute Unparteilichkeit sicherzustellen, ist die Beratung durch einen unabhängigen Anwalt.
Der letzte Schritt der Besitzübertragung ist der sog. “atto di vendita” (Kaufvertrag).

Dier Vertrag wird vom Notar in seiner Kanzlei aufgesetzt und muss vollständig mit dem Vorvertrag übereinstimmen. Schon deshalb ist der Vorvertrag entscheidend, da alle wesentlichen Bedingungen darin definiert sind. Nach Unterzeichnung des Kaufvertrags durch alle Anwesenden, wird der offenstehende Kaufpreis an den Verkäufer bezahlt und die Schlüssel werden dem neuen Besitzer übergeben. Bedingt durch die erforderliche Registrierung des Grundbesitzes beim zuständigen Amt erhält der neue Besitzer erst ungefähr einen Monat nach Unterzeichnung eine Kopie des Kaufvertrags. Nach dem Gesetz muss der Kaufvertrag sowohl in italienischer als auch deutscher Sprache verfasst sein, falls eine der Parteien des Italienischen nicht mächtig ist.

Sollte der Käufer beim Notar nicht anwesend sein können, kann er seinen Anwalt bevollmächtigen, in seinem Auftrag zu unterschreiben. Der Notar liest und erläutert den Vertrag, dem Käufer liegt die deutsche Version zum Lesen vor und mit Unterstützung eines zweisprachigen Anwalts ist er in der Lage, Fragen zu stellen.

Giandomenico De Tullio

Property Buying Guide – Part 2


GLOSSAR:

Proposta irrevocabile di vendita: Dies ist ein erstes formales Angebot, verbunden mit einer kleinen Anzahlung. Der Käufer nennt verbindlich sein Preisangebot und alle gewünschten Bedingungen.

Contratto preliminare di vendita: Dieser Vorvertrag definiert die einzelnen Kaufbedingungen sowie alle relevanten Grundbucheinträge und Registrierungsinformationen.

Atto di Vendita: Die Phase des Kaufabschlusses vor dem öffentlich bestellten Notar. Zu diesem Zeitpunkt erfolgt die Unterzeichnung, die Zahlung des offenstehenden Kaufpreises und die Schlüsselübergabe.

Caparra confirmatoria: Anzahlung gemäß Art. 138 des italienischen Zivilrechts. Wenn eine Anzahlung als “caparra confirmatoria” ausgewiesen ist, sind damit Rechtsansprüche bei beiden Parteien verbunden.

Bitte beachten Sie, dass dieser Artikel nur der ersten Information dient und keine Rechtsberatung darstellt, da diese nur unter Berücksichtigung aller Umstände des konkreten Einzelfalls möglich ist. Die De Tullio Law Firm übernimmt keine Gewähr für Aktualität und Richtigkeit.