Leitfaden zum Immobilienverkauf 
Umfassende Anleitung zum Verkauf von italienischen Immobilien
Beim Verkauf von italienischen Immobilien gibt einige gesetzliche Auflagen unbedingt zu beachten. Aufgrund der Sprachbarrieren und unterschiedlichen Rechtssysteme können sich Immobilientransaktionen mit ausländischen Investoren in Italien als schwierig und langwierig herausstellen.
Der italienische Rechtsweg ist offensichtlich sehr formal und könnte Sie einem gewissen Risiko aussetzen. Da bei der Immobilientransaktion Ihre Interessen auf dem Spiel stehen, raten wir Ihnen, die Unterstützung eines zweisprachigen Rechtsberaters hinzuziehen, der Sie kompetent führt und Ihnen die Risiken aufzeigt. Dieser Artikel befasst sich mit den Auflagen, mit denen der Verkäufer einer italienischen Immobilie zu tun haben könnte.
Der Verkauf einer Immobilie in Italien erfolgt in 3 Phasen:
1. Die Immobilie anbieten / auf den Markt bringen.
2. Verhandlung und Unterzeichnung des Vorvertrags
3. Kaufvertrag
In der ersten Phase muss die Immobilie angeboten werden, entweder direkt oder durch einen Immobilienmakler. Wenn Sie einen italienischen Immobilienmakler damit beauftragen wollen, stellen Sie bitte sicher, dass dieser qualifiziert ist und bei der lokalen Handelskammer gemäß italienischem Recht registriert ist. Damit soll seitens des Gesetzgebers nicht nur die fachliche Qualifikation von Immobilienmaklern garantiert werden, damit verbunden ist auch eine Haftpflichtversicherung im Interesse des Kunden.
Sollte ein Makler nicht registriert sein, kann er wegen Ausübung unzulässiger Tätigkeiten belangt und bestraft werden. Nicht zuletzt hat der Makler dann keinen Anspruch auf die Courtage, die ihm üblicherweise sowohl vom Käufer als auch vom Verkäufer bezahlt wird (provvigione). Diese Vermittlungsgebühr ist verhandelbar, beträgt jedoch im Allgemeinen 3% des Verkaufspreises.
Häufig wird ein ausländischer Verkäufer vom Makler zur Unterzeichnung von Allg. Geschäftsbedingungen aufgefordert, die sorgfältig geprüft werden sollten, vor allem wenn das Dokument in italienischer Sprache verfasst ist. Dies ist wichtig nicht nur zur Veranschlagung der Vermittlungsgebühren, sondern auch in Bezug auf den Mindestverkaufspreis, die Dauer des Mandats und evtl. die Ausschließlichkeit. Sobald sich ein potentieller Käufer für Ihre Immobilie entschlossen hat, wird er im allg. das erste verbindliche Dokument, das Angebot (Proposta irrevocabile di vendita) unterschreiben, womit eine kleine Anzahlung verbunden ist. Mit diesem Vorgang wird die Immobilie für den Käufer reserviert und vom Markt genommen. Das Dokument sollte von beiden Parteien, Käufer und Verkäufer, unterzeichnet werden.
In dieser Phase wird der Käufer, am besten zusammen mit seinem unparteiischen Rechtsberater, seiner Sorgfaltsplicht nachkommen in Bezug auf Begutachtung, Planungsrecherchen, Bauvorschriften und lokale Behörden (Gemeinde, Grundbuchamt). Vor allem ist die Prüfung rechtlicher Auflagen vor Unterzeichnung des Vorvertrags im Interesse des Käufers, dazu gehören:
* Die Immobilie existiert wie beschrieben und der Verkäufer ist berechtigt, diese zu verkaufen. Sie ist nicht mit Hypotheken oder Pfändungen belastet noch gibt es Rechte Dritter oder andere, nicht genannte Grundstücksbelastungen.
* Die Immobilie entspricht allen lokalen Planungs- und Bauauflagen, es liegt ein maßgeblicher, von der Gemeinde genehmigter Bauplan vor. Die Immobilie muss auch bestandssicher sein, es sei denn, sie wird mit dem Ziel der Sanierung verkauft und ein Zertifikat darüber (Certificato di abitabilità) liegt vor.
* Der Verkäufer hält sich an die italienischen Steuergesetze, indem er eine Steuererklärung abgibt und die Einkommensteuer bezahlt (Imposta sui Redditi), die in vorhergehenden Jahren fällig gewesen sein könnte. Ist er in Zahlungsverzug, könnte die Immobilie rechtlich unverkäuflich sein. Ist der Verkäufer ein Händler oder ein Unternehmen, sollte er nicht in Konkurs sein (Fallito) und es sollte kein schwebendes Verfahren anhängig sein.
* Befindet sich die Immobilie in einem Appartementhaus (Condominio), sollten alle Nebenkostenabrechnungen bezahlt sein. Es folgt als 2. Phase der Immobilienübertragung in Italien die Verhandlung und Unterzeichnung des Vorvertrags (Compromesso). Der Verkäufer muss versichern, dass alle Angaben im Vertrag nach bestem Wissen und Gewissen der Wahrheit entsprechen, keine falschen Angaben gemacht wurden, nichts verheimlicht wurde und spezifische Fragen seitens des Kunden wahrheitsgemäß beantwortet wurden.
Üblicherweise wird bei Unterzeichnung des Vorvertrags eine Anzahlung zwischen 10% und 30% des Kaufpreises der Immobilie geleistet. Dies kann allerdings zur Folge haben, dass bei Vertragsbruch seitens des Käufers dieser automatisch seine gesamte Anzahlung verlieren würde.
Falls hingegen der Verkäufer vertragsbrüchig wird, muss er dem Käufer das Doppelte der Anzahlungssumme bezahlen. Zusätzlich können weitere Beträge fällig werden, wenn der tatsächliche Schaden die Anzahlung übersteigt.
Das italienische Recht legt dar, dass beide Beteiligten eines voraussichtlichen Kaufabschlusses in gutem Glauben handeln müssen. Deshalb muss der Verkäufer vor dem Abschluss des Vorvertrags dem Käufer oder dessen Rechtsberater Kopien der aller Informationen zum Kaufobjekt übergeben. Auch muss er ihn über alle Tatsachen informieren, die die Entscheidung des Käufers beeinflussen könnten. Wichtig ist sicherzustellen, dass die Immobilie mit der maßgeblichen Planungs- und Bauordnung übereinstimmen. Ein Verstoß gegen dieses Gesetz kann zur Ungültigkeitserklärung des Vertrags und schweren Strafen führen.
Bei jedem Verstoß – falls der Verkäufer um Straferlass ersucht hat (Condono Edilizio) – sollten dem potentiellen Käufer Kopien der relevanten Unterlagen übergeben werden. Beachten Sie, dass bei Kaufabschluss der Verkäufer gesetzlich verpflichtet ist, ein Zertifikat der Bewohnbarkeit (Certificato di abitabilità) beizubringen. Die lokale Stadtverwaltung bescheinigt die Übereinstimmung mit dem italienischen Recht und hinsichtlich der Gesundheits- und Sicherheitsvorschriften. Diese Bescheinigung ist Pflicht, so dass der Notar ohne sie die Transaktion nicht abschließen kann.
Es versteht sich von selbst, dass der Verkäufer gutberaten ist, diese Bescheinigung vor dem Vorvertrag und evtl. Anzahlungen vorzulegen, da er ansonsten das Scheitern der Transaktion riskiert, indem er vertragsbrüchig wird. Falls die Bewohnbarkeitsbescheinigung in Phase 2 nicht vorliegt, sollte der Verkäufer dies vor Unterzeichnung des Vorvertrags offen bekennen, um Ansprüche und Strafen vorzubeugen. Der Käufer kann dann entweder auf die Bescheinigung per Vertrag verzichten oder alternativ festlegen, dass die Bescheinigung vorgelegt werden muss.
Des weiteren sollten Vertragsverletzungen in dieser Phase bereinigt und Mängelbeseitigungen klar nachgewiesen werden. Auch versäumte Steuerzahlungen sowie jegliche nicht behobenen Verstöße oder Schriftverkehr dazu seitens der Behörden sollte offenbart werden. Ist die Immobilie mit einer Hypothek belastet, ist der Verkäufer zur Rückzahlung verpflichtet, womit der Eintrag im lokalen Grundbuch vor Kaufabschluss gelöscht wird.
Wenn allerdings die Immobilie mit Hypothek gekauft werden soll, ist es ratsam, diesbezügliche Vereinbarungen vor Unterzeichnung zu treffen. Jedoch kann dieser Vorgang für den potentiellen Käufer teuer und langwierig werden. Besondere Sorgfalt empfiehlt sich, wenn es sich beim Verkaufsgegenstand um eine Villa oder Grundbesitz mit gesetzlichem Vorkaufsrecht zur landwirtschaftlichen Nutzung (Prelazione agraria) seitens Eigentümern oder Pächtern in der direkten Nachbarschaft in Agrargegenden Italiens handelt.
Laut italienischem Recht müssen Landwirte, Pächter und Nachbarn unterrichtet werden vom geplanten Verkauf einer Liegenschaft an Dritte, und sie haben das Vorkaufsrecht, wenn das Agrarland in direkter Nachbarschaft liegt. Deshalb muss der Verkäufer direkt vor Abschluss des Vertrags all jenen, die ein Vorkaufsrecht haben, eine Kopie des Vertrags zukommen lassen, so dass diese innerhalb der gesetzlichen Frist (normalerweise 30 Tage) eine Entscheidung treffen können.
Es ist wichtig, diese Regelung zu befolgen, denn jeder Verstoß gegen dieses Vorkaufsrecht im landwirtschaftlichen Bereich kann zur Folge haben, dass die Vorkaufsberechtigten, sofern nicht rechtzeitig in Kenntnis gesetzt, den Besitz vom Käufer zurückfordern. Dies wäre möglich innerhalb eines Jahres nach Kaufabschluss, womit der ahnungslose Käufer einen Rechtsanspruch an den Verkäufer hätte.
Dies sind nur einige wenige Punkte unter vielen hier nicht erläuterten, die es zu beachten gibt und die ernsthafte Folgen für den Verkäufer haben können. Wichtig ist, dass der Verkäufer in gutem Glauben handelt und während der gesamten Abwicklung professionell beraten wird. Vertragsaufhebung und / oder Schadenersatzansprüche wegen falscher Angaben sind nur einige mögliche Folgen, die es zu vermeiden gilt.
Die 3. Phase ist der tatsächliche Kaufabschluss, der üblicherweise in der Kanzlei des lokalen Notars (Notaio) stattfindet. Italienische Notre sind Amtspersonen, die vom Gesetz beauftragt sind zur Übertragung des Rechtstitels einer italienischen Immobilie.
Sie sind insbesondere verpflichtet, den die endgültige Verkaufsurkunde (Rogito) zu verfassen, die korrekte Abwicklung, Registrierung und mit dem Kaufabschluss verbundene Steuerzahlungen sicherzustellen. Vor dem Abschluss sollte der Verkäufer seine Besitzdokumente (Kaufvertrag oder den Nachweis der Erbschaftsteuererklärung bezüglich der Immobilie), alle relevanten Planungs- und Baugenehmigungen zusammen mit einem Energieeffizienznachweis (wenn ein Gebäude im Spiel ist), der Bewohnbarkeitsbescheinigung und alle anderen erforderlichen Unterlagen dem Käufer vorlegen.
Alle Parteien sind außerdem gesetzlich verpflichtet, das Notariat über den Verkaufspreis und den eingesetzten Makler zu informieren, was in den endgültigen Kaufvertrag als Erklärung zum Ersatz einer beeideten Bezeugungsurkunde aufgenommen wird ((Dichiarazione sostitutiva di atto di notorieta`).
Fehlt diese Information oder ist sie falsch oder unvollständig, riskieren die Parteien eine sehr viel höhere Besteuerung der Immobilie verbunden mit empfindlichen Bußgeldern. Für den Fall, dass der Verkäufer Steuerermäßigungen genießt aufgrund von "prima casa" (ersterworbene Immobilie), wird ein Bußgeld fällig, wenn er vor Ablauf von 5 Jahren ab dem ersten Kaufdatum die Immobilie wieder verkauf.
Dieses Bußgeld kann nur umgangen werden, wenn der Verkäufer innerhalb eines Jahres ab Verkaufsdatum eine neue Wohnimmobilie in Italien erwirbt.
Nach dem Kaufabschlusse könnte der Verkäufer der italienischen Kapitalertragsteuer unterliegen, jedoch wird normalerweise in Italien keine Steuer auf eine Privatperson erhoben, wenn die italienische Immobilie vor dem Verkauf mehr als 5 Jahre in deren Besitz war. In der Regel ist es immer gut, das Rechtssystem beim Verkauf von internationalen Immobilien zu kennen.