Off-Plan Investitionen
Bei der Off-Plan Investitionen verpflichtet sich der Käufer zum Kauf eines noch nicht erstellten oder gerade im Bau befindlichen Gebäudes von einem Bauträger. Damit sind einige Risiken verbunden.
Das größte Risiko besteht darin, dass der Bauträger bankrott macht und der Käufer sein Geld verliert. Der italienische Gesetzgeber sieht zum Schutz des Käufers solcher Liegenschaften einige Regelungen vor. Gesetz Nr. 122/2005 definiert die Pflicht des Bauträgers, eine Bürgschaft vorzulegen. Dies garantiert dem Käufer, dass im Fall von Bankrott oder Vertragsverletzung das vor der Eigentumsübertragung einbezahlte Geld nicht verloren ist. Gemäß Art. 1 des Gesetzes 122/2005 ist der Bauträger zu dieser Bürgschaft bei Gebäuden im Planungszustand spätestens zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Vorvertrages verpflichtet. Sollte eine Bürgschaft nicht vorliegen, ist der Vorvertrag ungültig, es sei denn, der Käufer erklärt explizit dessen Wirksamkeit.
Die Bürgschaft muss im Vorvertrag unmissverständlich aufgeführt werden. Gemäß Art. 2, 122/2005 muss die Bürgschaft von einer Bank, einer Versicherungsgesellschaft oder von einem von einer ital. Bank zugelassenen Finanzmakler ausgestellt sein. Die Bürgschaft garantiert dem Käufer die Erstattung seiner Anzahlung. Im Fall der Vorausklage(1) auf die Bürgschaft muss der Käufer formell vom Vorvertrag zurücktreten. Es genügt, wenn der Käufer zusammen mit dem Nachweis der erbrachten Zahlungen den Rücktritt vom Vorvertrag schriftlich anfordert.
Der Bürgschaftsgeber ist per Gesetz innerhalb von 30 Tagen zur Erstattung des Geldes verpflichtet. Nach Art. 3, 122/2005 deckt die Bürgschaft auch Folgen aus Gebäudeschäden ab, auch wenn diese nach der Unterzeichnung des Kaufvertrags entdeckt wurden. Die durch dieses Gesetz abgedeckten Gebäudeschäden sind in Art. 1699 des italienischen BGB aufgelistet. Die Garantiedauer beträgt 10 Jahre ab der Beendigung der Bauarbeiten.
Sollte der Verkäufer nicht identisch mit dem Bauträger und damit eine andere juristische Einheit sein, ist der Verkäufer verpflichtet, im Rahmen des Kaufvertrags vom Bauträger eine Kopie der Bürgschaft anzufordern und diese dem Käufer zu übergeben. Dazu ist er vertraglich verpflichtet. Wenn Sie eine Off-Plan Investition in Italien in Erwägung ziehen, raten wir Ihnen, einen unabhängigen Rechtsberater hinzuziehen. Beachten Sie: Ein vom Bauträger oder Immobilienmakler empfohlener Rechtsanwalt wäre nicht unparteiisch!
Avv. Giandomenico De Tullio
(1) Der Prozess bzw. das Verfahren Gläubiger gegen Hauptschuldner bevor gegen den Bürgschaftsgeber oder Unterschuldner vorgegangen wird.