Rechtliche Voraussetzungen für Vorverträge über Transaktionen im Planungszustand
Der Gesetzgeber hat mit Erlass 122/2005 sehr strenge Anforderungen für Vorverträge bzgl. der Investition von in Planung befindlichen Liegenschaften definiert.
Gemäß Art. 6 des o.g. Erlasses sollte ein Vorvertrag u.a. enthalten:
* A full description of the parties.
* Vollständige Benennung der Parteien
* Details zur Identifikation der Liegenschaft inklusive der Grundbuchangaben (Katasterkarte) des Flurstücks. - Erforderlich ist eine Beschreibung der Liegenschaft inkl. Wohngebäuden, die der Käufer exklusiv nutzt und Gegenstand des Vertrages sind.
* Details der Baugenehmigung bzw. des Antrags auf die Baugenehmigung. – Das Gesetz erfordert explizit die Angabe jeglicher Belastungen im Zusammenhang mit der Baugenehmigung..
* Technische Daten des Gebäudes. – Das Gesetz verlangt eine Zusammenfassung der technischen Daten im Vorvertrag. Diese sollen ausführlich in der technischen Spezifikation als Anlage (capitolato) genannt werden. Diese Spezifikationen dürfen ohne Einverständnis beider Parteien nicht modifiziert werden.
* Abgabetermin für den Abschluß der Arbeiten
* Zahlungsweise – Der Gesamtbetrag sollte angegeben werden, auch die Vorauszahlungen. Zahlungen sollten durch Banküberweisung oder eine andere rückverfolgbare Art erfolgen.
* Details der Bankbürgschaft - Die Bankbürgschaft (Bankgarantie) sollte vor oder zum Abschluss des Vorvertrags ausgestellt und vorgelegt werden.
* Bestehende Hypotheken oder andere Belastungen – Falls Hypotheken seitens der Baufirma für die gesamte Liegenschaft bestehen, und diese Liegenschaft auf mehrere Käufer aufgeteilt werden soll, ist der Notar erst zur Unterschrift des Kaufvertrags berechtigt, wenn die betreffende Hypothek tatsächlich auf die einzelnen Käufer aufgeteilt worden ist.
* Der Auftragnehmer muss anwesend sein und sich aufweisen. Der Vorvertrag sollte als Anhänge enthalten:
* Technische Spezifikationen der Liegenschaft mit Detailangaben zum verwendeten Baumaterial sowie einer Liste der vereinbarten Ausführung und Anpassung.
* Kopie des Plans wie er beim Antrag zur Baugenehmigung eingereicht wurde.
Was sind die Konsequenzen für den Fall, dass der Vorvertrag eine der Pflichtbestandteile gemäß Art. 6 nicht enthalten sollte?
Entspricht der Vorvertrag nicht den Anforderungen des Art. 6, könnte er für ungültig erklärt werden mit der Begründung, dem zwingenden Recht zu widersprechen (Grundsatz der öfftl. Ordnung).
Die o.g. rechtlichen Anforderungen wurden zum Schutz der Interessen des Käufers definiert, deshalb kann im Falle der Ungültigkeit des Vorvertrags nur der Käufer dagegen Einspruch erheben.
