Le certificat d’habitabilité certifie qu’une propriété résidentielle est habitable. Il est établi par les bureaux municipaux compétents à la suite d’une vérification sur les conditions de sécurité, d’hygiène, de solidité, de salubrité de la propriété et de ses équipements. D’après une partie de la jurisprudence, avant de délivrer le certificat d’habitabilité les autorités compétentes devraient aussi vérifier la conformité du bâtiment par rapport au permis de construire.

La jurisprudence de la cour de cassation est unanime sur le fait que dans les transactions de biens immobiliers le certificat d’habitabilité est l’un des documents que le vendeur doit délivrer à l’acheteur avant que le tout ne soit conclu. En effet l’acheteur a le droit de pouvoir constater que la propriété est en mesure de satisfaire ses intérêts légitimes, qu’il veuille se servir de la propriété ou la vendre. Le certificat susmentionné peut être considéré comme une condition essentielle ayant trait au bâtiment, car il a des effets directs sur l’usage légal de la propriété comme le prévoit le contrat.

En l’absence d’autres accords contractuels, la responsabilité de fournir le certificat d’habitabilité revient au vendeur. En cas de retard ou de d’absence de certificat, on est clairement dans un cas de non-exécution d’une obligation contractuelle (rupture de contrat). Une décision récente de la cour de cassation dit que “le vendeur d’une propriété conçue pour usage résidentiel a le devoir de délivrer à l’acheteur le certificat d’habitabilité sans quoi la propriété est invendable“ (Cass. 23 de janvier 2009, n. 1701).

En cas d’absence de certificat d’habitabilité la propriété peut néanmoins être transférée par un acte de vente du notaire, mais seulement avec le consentement explicite de l’acheteur. Le fait de vérifier la présence du certificat d’habitabilité avant de stipuler l’acte doit certainement faire partie de ce qui est dû comme diligence sur le plan légal.

M^e Giandomenico De Tullio

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