Guide complet à l’achat de propriétés en Italie

Pour acheter une propriété en Italie, la procédure prévoit 3 étapes:

  • Lettre d’intention d’achat irrévocable (Proposta irrevocabile d’acquisto)
  • Compromis de vente (Contratto preliminare di vendita)
  • Acte de vente (Atto di vendita)

Une fois que vous avez choisi la propriété à acheter, vous avez intérêt à engager un avocat, que vous achetiez par l’intermédiaire d’un agent immobilier ou directement au vendeur. L’expérience légale d’un avocat italien dans le domaine immobilier est inestimable, d’autant plus qu’il est là pour s’occuper de vos intérêts.

Quand on achète une propriété en Italie, le premier document qu’il faut signer est ce que l’on appelle “la lettre d’intention d’achat irrévocable” (Proposta irrevocabile d’acquisto), une procédure normale quand on achète par l’intermédiaire d’un agent immobilier. Par contre, en général, quand on achète au vendeur directement (vente à l’amiable), on ne se sert pas de ce document. C’est l’une des nombreuses raisons pour lesquelles il vaut mieux engager un avocat.

En signant la lettre d’intention d’achat irrévocable, vous retirerez la propriété du marché des ventes pendant une période de temps limitée, 15 jours d’habitude: période pendant laquelle votre avocat, avec l’aide d’un conseil si nécessaire, fera toutes les démarches utiles pour vérifier si la propriété est libre de toutes dettes, hypothèques, revendications, etc., de façon à garantir qu’il n’y ait pas de surprises désagréables, et peut-être coûteuses, au moment de la dernière étape de la procédure d’achat. Vous devrez alors verser des arrhes que garde normalement l’agent immobilier – ou l’avocat – jusqu’à ce que l’offre soit acceptée formellement par le vendeur (avec sa signature). Si vous menez l’achat à bonne fin, ces arrhes seront considérées comme un paiement partiel du prix d’achat. Si le vendeur n’accepte pas l’offre formellement, les arrhes vous seront rendues. Il est important de souligner le fait que la lettre d’intention d’achat ne lie l’acheteur que jusqu’au moment de l’acceptation formelle écrite du vendeur. Une fois que le document est signé par les deux parties, cela devient un contrat définitif.

Normalement, au moment où l’acheteur et le vendeur ont convenu d’aller de l’avant comme cession de propriété, ils formalisent leur accord à l’aide du “compromis de vente” (contrat préliminaire). Certains agents immobiliers et surtout les vendeurs dans le cas de ventes à l’amiable choisissent ou recommandent d’omettre cet élément essentiel du processus d’achat. Or, ce document est fondamental parce qu’il fixe des conditions et des délais de vente détaillés. C’est pourquoi, il est recommandé d’engager un avocat, puisque l’un des services offerts est justement de rédiger ce contrat si possible et, si ce n’est pas possible, tout au moins de l’examiner de près avant que vous ne le signiez.

L’un des éléments légaux essentiels du contrat préliminaire est le paiement d’un acompte (caparra confirmatoria), qui s’élève d’habitude à un minimum de 10% du prix d’achat. Ce montant ne vous sera pas rendu si vous faites marche arrière sans une raison légale valable. Par contre, si le vendeur change d’avis au sujet de la vente, aux termes de la loi italienne, il devra vous rembourser ce montant à 100%. Vous avez aussi le droit, si vous le souhaitez, de réclamer un montant égal à celui de l’acompte par devant les tribunaux italiens.

Dans le compromis de vente, les parties fixent aussi la date pour la cession de la propriété chez le notaire.

Le notaire est un fonctionnaire public qui a l’autorité nécessaire, aux termes de la loi italienne, pour valider des contrats de transfert de propriété. Il est aussi chargé de payer tous les droits d’enregistrement et les impôts cadastraux, ainsi que de faire les recherches dues sur la propriété. Mais si vous avez déjà engagé un avocat, vous serez certains de ne pas avoir de surprises désagréables à ce stade avancé de la procédure d’achat.

Le notaire doit être absolument neutre et impartial dans la transaction. C’est pourquoi il ne peut pas remplacer un avocat pour défendre les intérêts de l’acheteur. La seule façon d’être certains d’une impartialité totale, c’est d’engager un avocat indépendant.

Le stade définitif du transfert de propriété est ce que l’on appelle “l’acte de vente” (Atto di vendita). L’acte est rédigé par le notaire dans son étude, et doit être parfaitement conforme au compromis de vente. C’est donc le compromis de vente qui est le document fournissant tous les éléments essentiels de la transaction. Une fois que l’acte a été signé par toutes les personnes présentes, le solde du prix d’achat est réglé au vendeur et les clefs sont remises aux nouveaux propriétaires.

Une copie des actes sera donnée ensuite aux nouveaux propriétaires à peu près un mois après l’accord. Ceci est dû au fait qu’il faut à peu près un mois pour que les nouveaux actes soient  enregistrés par le Bureau du registre compétent. Aux termes de la loi, l’acte de vente doit être rédigé dans deux langues (italien et français) si l’une des parties ne comprend pas l’italien.

Si l’acheteur ne peut pas venir chez le Notaire, il peut donner une procuration à son avocat qui signera pour lui. Sinon, le notaire lira et expliquera le contrat, l’acheteur sera en mesure de lire la version française et avec le conseil d’un avocat bilingue, il aura le droit de poser des questions.

Giandomenico De Tullio

Property Buying Guide – Part 2


GLOSSAIRE:

Lettre d’intention d’achat irrévocable: C’est alors qu’une offre formelle initiale est faite et qu’un petit acompte est versé. Le prix que vous êtes disposés à offrir a été fixé, ainsi que toutes les conditions que vous pouvez souhaiter imposer.

Contrat de vente préliminaire: C’est le contrat qui détaille les délais et les conditions de la vente, ainsi que tous les renseignements cadastraux et les données du registre foncier. Il est aussi appelé Compromis de vente.

Acte de vente: C’est le moment où l’échange de contrats se fait chez le notaire; le solde du prix d’achat sera payé et les clefs de la propriété seront remises aux nouveaux propriétaires.

Caparra confirmatoria: C’est un acompte qui est réglementé par l’art.138 du code civil italien. Si un acompte est défini comme “caparra confirmatoria”, il confère des droits légaux aux deux parties.

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc de conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.