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Comment acheter une maison en Italie – Expériences vécues et conseils

Nous avons demandé à nos clients de nous soumettre leurs expériences lors de l’achat d’un bien immobilier en Italie. Nous vous présentons une sélection de leurs commentaires les plus précieux.

Règle sur le processus d’achat immobilier en Italie – Avant l’achat.

 Vous pouvez vous abonner à des revues spécialisées, consulter des informations en ligne, assister aux expositions immobilières organisées en Italie. Mais veillez que les informations récoltées soient fiables. Parfois, les conseils dispensés peuvent être trompeurs ou même incorrects. Il faut analyser les implications de l’achat d’une maison en Italie et les coûts impliqués.  Evaluez le montant des frais généraux, les diverses taxes foncières, les factures d’électricité et de chauffage et les frais de gestion d’un appartement en PPE.

Comment acheter une maison en Italie

« L’Italie est un pays merveilleux, y acheter une maison est simple et sûr à condition de faire vos recherches au préalable. Faites appel à des professionnels ayant une bonne réputation pour vous seconder. »

En Italie, l’échange des contrats légaux et les transactions financières se déroule à un stade assez précoce lors du processus d’achat.

 Dès que l’offre pour votre bien immobilier est acceptée, il est essentiel de choisir les bonnes personnes pour vous assister. En droit italien, vous devez faire appel à un notaire (Notaio).

Le notaire s’occupe de l’acte de cession et effectue quelques recherches succinctes relatives à la propriété. Selon la loi, un notaire doit rester impartial, il ne peut pas fournir de conseils juridiques à l’acheteur. Les notaires étant les représentants de l’Etat, ils sont chargés de veiller que les taxes foncières soient payées aux autorités. Souvent, le vendeur et l’acheteur partagent les services d’un seul notaire, mais il serait judicieux de nommer votre propre notaire.

« Le notaire m’ayant offert qu’un service minimum, je vous conseille de faire appel à un avocat spécialisé dans l’immobilier, il étudiera le contrat de vente sous toutes ses facettes. En plus, obtenir un avis juridique indépendant de la part d’un avocat maitrisant votre langue maternelle est un atout. Le droit italien étant très complexe, l’avocat sera en mesure de vous conseiller en autres sur la négociation du prix, sur votre situation fiscale en Italie et sur les questions successorales. »

 Il est recommandé de choisir un avocat polyglotte possédant une expertise sur les questions immobilières et les aspects successoraux et fiscaux.

Assurez-vous que votre agent immobilier soit compétent.

Les agences immobilières en Italie sont strictement réglementées par la loi c’est un moyen sûr d’acheter une propriété. Cependant, vous devriez vérifier que votre agent immobilier possède une assurance responsabilité civile professionnelle et qu’il soit enregistré auprès de la chambre de commerce locale.

Signer des documents juridiques, tels que le mandat avec l’agence immobilière et le contrat préliminaire d’achat peut être hasardeux si vous ne maîtrisez pas l’italien et ne possédez pas une réelle compréhension des particularités de la loi italienne, ne soyez pas incité à signer ces documents sans les comprendre en détail.

 « Nous vous recommandons de demander à un avocat d’examiner tous les documents avant de les signer.»

« Soyez attentif à qui vous remettez le montant de la transaction!  Ne jamais donnez les fonds directement au vendeur, mais toujours au notaire ou à votre agent immobilier – pour autant qu’il soit apte d’accepter de tels paiements. »

 « Ne soyez pas tenté de payer une partie du prix de vente de main à main.  Cela impliquerait de déclarer un prix de vente déclaré plus bas que le prix réel dans le but de réduire le montant de la taxe sur la transaction immobilière. Bien que cela soit absolument illégal, on pourrait vous inciter à le faire lors de la signature de l’acte de vente. La différence entre le prix déclaré et le montant payé peut inférer négativement sur l’impôt sur le gain en capital lors d’une vente ultérieure de votre propriété. »

Les aspects financiers, prudence!

Il est essentiel de comprendre le marché immobilier italien avant de soumettre une offre. Tout d’abord, assurez-vous que le montant de votre offre pour le bien soit en adéquation avec le marché. Vous avez une idée précise du prix de l’immobilier dans votre pays de résidence, votre offre en Italie ne peut pas se faire sur la base de cette connaissance. Recherchez le prix de l’immobilier dans la région sur les portails immobiliers et les sites d’agences immobilières. Votre agent immobilier peut également vous conseiller et vous donner une idée du prix que le vendeur serait prêt à accepter.

« Dans notre cas, nous avons tendance à nous inquiéter, ne parlant pas l’italien nous avons préféré engager un conseiller pour nous assister. N’ayant aucune expérience d’acquisition d’une propriété à l’étranger, le Cabinet d’avocats De Tullio nous a aidé tout au long de notre achat d’un bien immobilier. Grâce à des conseils juridiques judicieux, leur connaissance du marché immobilier et leurs conseils en matière d’échange de devises, le Cabinet De Tullio nous a permis de réduire le coût total de notre bien immobilier. Le Cabinet De Tullio nous a également aidés à étudier les conditions d’un prêt hypothécaire auprès d’une banque italienne. En fin de compte, nous avons décidé de ne pas nous engager dans cette voie, mais cette solution aurait été envisageable. »

Bien que l’arpentages d’une propriété ne soit pas courant en Italie, il est toujours possible qu’il se fasse réaliser par un géomètre.

 « Nous sommes heureux d’avoir réalisé un arpentage. Notre arpenteur-géomètre (Geometra) a trouvé des problèmes sur la structure du bâtiment et également concernant le permis de construire causes de problèmes potentiels que nous n’aurions pas détecté simplement en visitant la propriété. Nous avons pu utiliser les conclusions de l’expert pour renégocier à la baisse le prix d’achat de notre maison italienne. »

« Choisissez un géomètre indépendant, sans se fier aux conseils du vendeur ou de l’agent immobilier, sélectionner un géomètre comprenant les particularités des bâtiments de la région. Obtenez une étude exhaustive portant sur la structure du bâtiment, le permis de construire, l’indice d’efficacité énergétique, les risques naturels et industriels, le zonage, les installations électriques, hydrauliques, les fosses septiques et l’emploi de matériaux dangereux tel que l’amiante et les peintures au plomb.

Nous avons parallèlement demandé les conseils d’un architecte car nous prévoyons des travaux de rénovation. »

 Ne négligez pas la planification successorale!

 « Selon la loi italienne, vous devez léguer une partie de votre patrimoine à vos enfants (ou à vos parents si vous n’avez pas d’enfants). Vous ne pouvez pas simplement léguer vos biens librement à qui vous le souhaiter, comme un conjoint ou à une organisation caritative. Il existe des moyens de contourner ce problème mais ceux-ci auront des implications juridiques et fiscales. Il est donc important de consulter un professionnel si, pour une raison quelconque, vous ne souhaitez pas léguer vos biens situés en Italie aux héritiers réservataires. »

 « Il existe plusieurs façons de structurer les transactions immobilières en Italie, mais il est très difficile de changer cette structure par la suite. Il est donc très important de choisir la méthode la plus efficace avant d’acheter une propriété. Il y a également des implications fiscales en cas de successions, il est donc important d’obtenir des conseils avant de signer tout document relatif à l’achat. »

Avez-vous besoin des services d’un architecte et/ou d’un géomètre, d’un chef de projet, d’un entrepreneur et d’artisans italiens ?  Ou pensez-vous prendre en charge le projet sans aide ?

« La législation et les règles de sécurité et de protection de la santé sur les chantiers de construction sont de plus en plus strictes en Italie. Les travaux pourraient bien nécessiter un permis de construire. Sans une aide professionnelle, votre projet peut rapidement tourner au cauchemar. Nous avons rénové quelques bâtiments en Italie, mais nous n’aurions pas entrepris ces projets sans demander des conseils juridiques au préalable, nous dit un client. »

L’achat d’une propriété à rénover peut se transformer en gouffre financier.

« Si vous envisagez un projet de rénovation en Italie ou ailleurs, il est important de connaître les coûts et les délais probables pour la réalisation des travaux, un projet peut facilement déraper. Obtenez plusieurs devis pour les travaux de rénovation prévus avant d’acheter la propriété. Faites un plan réaliste du déroulement des travaux. »

Avez-vous besoin des services d’un architecte et/ou d’un géomètre, d’un chef de projet, d’un entrepreneur et d’artisans italiens ?  Ou pensez-vous prendre en charge le projet sans aide ?

« La législation et les règles de sécurité et de protection de la santé sur les chantiers de construction sont de plus en plus strictes en Italie. Les travaux pourraient bien nécessiter un permis de construire. Sans une aide professionnelle, tout cela peut rapidement tourner au cauchemar. Nous avons rénové quelques bâtiments en Italie, mais nous n’aurions pas entrepris les projets sans demander un conseil juridique au préalable. »

« Choisissez un promoteur de bonne réputation si vous achetez un bien vente en l’état futur d’achèvement  «VEFA».

 « Une conception parfaite sur ordinateur et la possibilité de personnaliser certains éléments de votre future propriété!  C’est ce que nous pensions, mais en Italie, l’achat d’un bien VEFA n’est pas de tout simple! La VEFA a été à la source de nombreux problèmes au cours des dernières années à cause d’un petit nombre de promoteurs arnaqueurs : de nombreux acheteurs ont perdus une partie de leurs économies. Si vous prévoyez un tel achat, il est indispensable de s’attacher les services d’un avocat car le droit italien est très complexe et le jargon juridique une langue obscure.  Il est crucial de s’assurer de la bonne réputation du promoteur avant de signer des documents ou de remettre des fonds au promoteur. »

Vérifier que les développeurs disposent d’une garantie bancaire. En Italie, les promoteurs ne reçoivent aucun financement d’une banque avant qu’un certain nombre de propriétés soit réservées. Vérifiez le degré d’accomplissement du projet, vérifiez que le permis de construire a été approuvé ou que les travaux de construction ont commencé! Il ne faut rien signer avant d’avoir obtenu un avis juridique et ne remettez jamais le paiement complet au début du processus, même si vous êtes fortement incité à le faire. Les paiements doivent être effectués par étapes, le paiement final étant dû lorsque la propriété soit terminée.

« Des clauses de pénalités peuvent être insérées dans le contrat en cas d’achèvement tardif, mais croyez-moi, vous avez absolument besoin d’un avocat pour vous assurer que le projet « VEFA » soit un succès. »

 En plus du prix demandé pour la propriété par le vendeur, prévoyez dans votre budget des frais supplémentaires.

Les émoluments du notaire et les frais d’agence s’élèvent généralement à 15% du prix d’achat. Les frais de notaire seront établis en fonction de la valeur du bien immobilier car le montant comprend toutes les taxes dues ainsi que les droits de mutation.

 « Si vous bénéficiez d’un prêt hypothécaire, n’oubliez pas de tenir compte des frais liés au prêt. Il faut également prendre en compte les honoraires de votre avocat et les frais d’arpentage. Dans votre budget annuel, tenez compte des divers impôts fonciers, des frais d’entretien et de gestion du bien. »

Si vous envisagez d’acheter une maison en Italie, vous êtes propriétaire ou y songer, nous pouvons vous guider et vous aider. Contactez-nous pour une consultation juridique GRATUITE.