Un guide de la vente d’immobilier en Italie. Le processus legal italien.

Que devez-vous savoir des étapes de la vente d’une maison en Italie?

Quand on vend une propriété en Italie, il existe des aspects légaux à prendre sérieusement en considération. En prenant le temps de vous informer en lisant ce guide et nos articles sur le site, vous pourrez davantage mesurer les étapes à franchir et les pièges à éviter.

En raison des problèmes de langue et des différences entre divers systèmes légaux, les transactions immobilières en Italie peuvent donner l’impression à des investisseurs étrangers qu’il s’agit d’un processus difficile et interminable.

vente d'immobilier en Italie

Le processus légal italien est bien évidemment technique et peut vous exposer à certains risques.

Compte tenu des intérêts en jeu dans une transaction immobilière, il est recommandé de s’adresser à un conseiller légal bilingue qualifié, ayant la compétence nécessaire pour vous guider dans ce processus et vous conseiller sur les risques potentiels.

Dans cet article, nous avons l’intention de nous concentrer sur les problèmes que peut avoir quelqu’un vendant une propriété en Italie. La vente de biens immobiliers en Italie prévoit trois étapes:

  • Mise en vente de la propriété
  • Pourparlers et signature du compromis de vente
  • Acte final de vente

Contactez-nous

0 + 3 = ?

Pour commencer, il faut mettre la propriété en vente sur le marché, soit directement, soit par l’intermédiaire d’une agence immobilière. Si vous envisagez de nommer un agent immobilier italien, il est important de vérifier s’il est qualifié et enregistré à la chambre de commerce locale conformément à la loi. Cette législation a pour but de garantir non seulement la qualification professionnelle des agents immobiliers, mais aussi de prévoir une assurance obligatoire en vue d’indemnités dans l’intérêt du client. Si l’agent n’est pas enregistré, il peut être poursuivi pour avoir exercé une activité réservée à des professionnels et il est passible d’une amende et autres dédommagements. Pour finir, mais cela n’en est pas moins important, l’agent ne peut pas avoir droit légalement à la commission exigée. En effet, d’habitude, l’agent est payé à l’aide de la commission versée par les deux parties: l’acheteur et le vendeur. Cette commission peut être négociée mais elle s’élève en général à 3% du prix de vente.

Très souvent, l’agent immobilier demande à un vendeur étranger de signer des conditions standard qui devraient être évaluées attentivement avant la signature, surtout si ce document est rédigé en italien. Ce sera important non seulement pour répartir les frais de courtage, mais aussi le prix de vente minimum, la durée du mandat et, enfin, l’exclusivité.

Une fois qu’un acheteur en puissance a choisi votre propriété, il devrait signer le premier document définitif appelé généralement “lettre d’intention d’achat” et verser des arrhes. Cet acte a pour but de retirer la propriété du marché des ventes en Italie et devrait être signé par les deux parties (acheteur et vendeur).

C’est alors que l’acheteur, avec son conseiller légal, commence d’habitude à exercer toutes les activités requises pour la diligence légale due: inspections, organisation de recherches et d’enquêtes auprès des autorités locales (Commune, registre foncier), concernant les règlements locaux en matière d’urbanisme et de construction. L’acheteur effectuera aussi des contrôles et des recherches légales. Et surtout, l’acheteur aura intérêt à vérifier les questions suivantes avant de signer le compromis de vente:

  • contrôle de l’existence de la propriété, telle qu’elle est décrite, et du fait que le vendeur ait vraiment le droit de vendre la propriété en question, qu’il n’y ait pas d’hypothèques / charges ni de droits de tierces personnes ou autres servitudes non évidentes affectant la propriété;
  • constatation du fait que la propriété est conforme aux règlements locaux en matière d’urbanisme et de construction, ainsi qu’à tout plan de bâtiment pertinent approuvé par les autorités locales (Commune). La propriété doit aussi être parfaitement habitable, à moins qu’elle ne soit vendue en vue d’une reconstruction et un certificat à cet effet (Certificat d’habitabilité) devrait être disponible, d’habitude;
  • vérification du fait que le vendeur s’est conformé à toute la législation italienne pertinente en matière d’impôts fonciers et d’impôts sur les revenus pouvant être dus pour les années précédentes. En cas de non-respect de ces exigences, la propriété peut être légalement invendable, si le vendeur est un négociant ou une société, ils ne devraient pas être déclarés en faillite, et aucune procédure à cet effet ne devrait être en suspens contre le vendeur; et
  • vérification du fait que tous les frais dus ont bien été payés, si la propriété est dans un immeuble fait de plusieurs appartements (copropriété).

Le deuxième stade du processus de cession en Italie est la négociation et la signature du contrat préliminaire (Compromis de vente).  Le vendeur doit constater que toutes les déclarations se trouvant dans le contrat sont véridiques à sa connaissance, qu’aucunes fausses déclarations n’ont été faites, que tous les renseignements nécessaires ont été fournis et que les questions ponctuelles posées par l’acheteur ont reçu une réponse véridique.

D’habitude, au moment de l’échange, un acompte est versé, équivalant à 10% – 30% du prix de vente de la propriété. L’implication de ce paiement est que, dans le cas d’un manquement ne permettant pas de compléter la vente, l’acheteur perdra automatiquement la totalité de l’acompte versé. Par contre, si la faute revient au vendeur, l’acheteur aura droit à deux fois le montant versé à l’origine. De plus, des sommes supplémentaires peuvent être payées, s’il est prouvé que les dommages sont réellement supérieurs au montant de l’acompte.

La loi italienne dit que les deux parties engagées dans une future transaction doivent être de bonne foi. Par conséquent, avant d’échanger les contrats, le vendeur doit fournir à l’acheteur ou à ses conseillers juridiques des copies de toute la documentation concernant la propriété, et les informer de tout fait matériel pouvant affecter la décision de l’acheteur sur le fait de continuer à acheter la propriété et sur le choix des recherches à faire.

Il est important de garantir que la propriété est conforme à tout règlement applicable en matière d’urbanisme et de construction. Une infraction à cette législation peut donner lieu à l’annulation du contrat d’achat et à de fortes amendes. Dans le cas d’une infraction quelconque, si le vendeur a présenté une demande de rémission immobilière (Condono Edilizio), les copies de la documentation s’y rapportant devraient être remises au futur acheteur.

Il faut noter que la loi prévoit que le vendeur présente un certificat d’habitabilité, au moment de la conclusion de la procédure. Celui-ci est fourni par la mairie pour confirmer la conformité des systèmes de la propriété par rapport à la loi italienne et le respect des règlements sur la santé et la sécurité. Ce certificat est obligatoire, si bien que le notaire ne peut pas continuer avec la transaction et la compléter si l’acheteur n’a pas fourni le certificat.Il va sans dire que le vendeur a intérêt à obtenir ce certificat avant l’échange des contrats et le paiement de l’acompte, autrement il risque que la transaction n’aboutisse pas, ce qui le mettrait en position de rupture de contrat. Si le certificat d’habitabilité n’est pas disponible au moment de l’échange des contrats, pour éviter toute demande de dédommagement et risque d’amendes, le vendeur devrait en parler avant que l’échange n’ait lieu et le contrat devrait indiquer soit que l’acheteur renonce à recevoir le certificat d’habitabilité, soit que l’achat définitif est soumis au fait que le vendeur obtienne ce certificat.

De plus, à ce stade, il faudrait remédier aux infractions et toute action à cet effet devrait être définie très clairement. Tous paiements d’impôts manquants devraient aussi être indiqués, ainsi que toutes autres infractions auxquelles il n’a pas été remédié ou avis envoyés par les autorités compétentes.

Si la propriété est sujette à une hypothèque, le vendeur doit la racheter et annuler l’annotation correspondante sur le registre foncier avant de passer à la vente définitive. Par contre, si l’achat de la propriété doit donner lieu à une hypothèque, il est recommandé de finaliser tous les accords avant l’échange. Mais, ce processus peut coûter cher et prolonger la procédure pour le futur acheteur.

Il faut faire particulièrement attention si l’objet de la vente est une villa ou un terrain sujet à des droits de préemption rurale réglementaire (Prelazione agraria) de la part de propriétaires, ou locataires dans le voisinage immédiat, applicables dans les régions agricoles en Italie. D’après le droit italien, les fermiers, locataires et voisins ont le droit d’être informés de la vente d’une propriété proposée à des tiers, et ont la priorité pour les achats de terrains agricoles mis en vente, dans leur voisinage immédiat. Par conséquent, tout de suite avant ou, si ce n’est pas possible, après l’échange de contrats, il faudra que le vendeur donne une copie du contrat sur toutes les parties ayant des droits de préemption, afin qu’une décision puisse être prise par la personne ayant droit dans les délais réglementaires (30 jours d’habitude).

Il est important de se conformer strictement à cette règle, car toute infraction de ces droits de préemption ruraux statutaires italiens peut donner lieu au fait que le locataire local / voisin n’ayant pas été dûment notifié, réclame la propriété de l’acheteur pour une période allant jusqu’à un an après la conclusion de la vente, ce qui laisse l’acheteur ignare avec une créance bien fondée contre le vendeur.

Ce ne sont que quelques-uns des points à prendre en considération, mais il y en a de nombreux autres que nous n’avons pas cités ici, ayant tous des conséquences potentiellement sérieuses pour le vendeur. Il est important que le vendeur agisse de bonne foi et qu’il soit bien  conseillé à tout moment de la transaction par un professionnel. Le vendeur devrait chercher à éviter toute annulation du contrat et/ou action en dommages et intérêts dérivant de fausses déclarations.

Le troisième stade est la conclusion finale de la vente se faisant d’habitude devant un notaire. Les notaires italiens sont des fonctionnaires chargés par la loi de transférer les titres légaux d’un bien immobilier;  notamment, ils doivent rédiger l’acte de vente correctement, assurer son exécution adéquate, son enregistrement, et le paiement de tous les impôts italiens ayant trait à la conclusion de l’acte.

Avant de conclure l’acte de vente, le vendeur devrait produire ses titres constitutifs de propriété (acte d’achat, ou document italien lui attribuant des droits de succession dûment enregistré par les autorités compétentes, en ce qui concerne la propriété), tous les permis y ayant trait en matière d’urbanisme et de construction avec un certificat de performance énergétique (si la vente concerne un bâtiment), un certificat d’habitabilité et toute autre documentation exigée par l’acheteur.

Toutes les parties ont aussi le devoir légal de fournir au notaire des renseignements sur le prix de vente et l’agent nommé, données qui seront citées dans l’acte de vente en tant qu’affirmation solennelle fournie sous serment (Dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà). Si ces renseignements sont omis, inexacts ou incomplets, les parties risquent l’application d’une forme beaucoup plus sévère de taxation sur la vente de la propriété avec des amendes substantielles.

Si le vendeur avait droit à un dégrèvement fiscal sur la propriété considérée comme “habitation principale”, il sera soumis à une amende s’il revend dans les cinq ans qui suivent l’achat à l’origine.

Cette amende ne peut être évitée que si le vendeur rachète une autre propriété résidentielle en Italie dans l’année qui suit la vente.

Une fois la conclusion de la procédure de vente terminée, le vendeur peut être sujet à des impôts italiens sur ses gains en terme de capital, etc. Mais, d’habitude, aucun impôt n’est prélevé en Italie dans le cas d’une vente individuelle si la propriété a été gardée comme bien immobilier italien pendant plus de cinq ans.

En général, il est toujours bon d’être informé du cadre légal règlementant les ventes de propriété internationales.

Toutes les explications se trouvant dans cet article sont fournies à titre indicatif, en tant qu’introduction de type pratique. Elles ne constituent pas donc de conseils et le cabinet n’assume aucune responsabilité pour ces déclarations.

Contactez-nous dès aujourd’hui. Nous pouvons vous aider.

Copyright © 2017 De Tullio Law Firm - Avocats spécialisé en droit immobilier et successoral italien - Numéro de TVA 02721580732 - C.F. DTLGDM67P04A662L